| ○現在の入居者を大切にする |
| いくら新しい入居者を入れても、次から退室が続くようでは満室になりません。いま入居していただいているお客様を大切にするのが一番です。 |
| ・ｴﾝﾄﾗﾝｽ・共用部分を清潔に |
| ・アンケートなどで入居者が欲しがる設備(低額のものでよい)を追加してあげる |
| ・特に防犯設備を充実させる |
| ・永く住んだ人にサービスを |
| ○空室を魅力ある状態にする |
| 案内されたときに、異臭がしたり湿めっぽかったり、床にほこりが積もってたら問題外です。 |
| 空室はお客様を自分の家に招待するがごとく快適な状態にしておきたいものです。 |
| ・玄関にスリッパ、消臭剤など |
| ・オーナーから内見者に「お礼」 のメッセージを用意する |
| ・貸室のセールスポイントを具体 的な表現で掲示しておく |
| ・間取図と巻き尺を用意しておく |
| ・ライフインフォメーション（周辺の買物施設・病院・学校・公共施設等の情報）を用意しておく |
| 具体的には、最初の5年〜10年間に「鉄部の塗装」「室内設備（エアコン、風呂釜など）の修理」「配水管の洗浄」等の修繕が必要となります。 |
| つぎの11年〜15年の間には「外壁・屋根の塗装」「鉄部の塗装と防水」「土台の坊蟻処理」「エアコン、風呂釜の交換」「浴室厨房設備の部分交換」「配水管の洗浄」等が必要です。 |
| その後も5年ごと30年目まで、必要な修繕項目とその金額を算定したものが修繕計画です。 |
| 木造2DKの場合で30年間に必要な修繕費が一部屋あたり200万円という試算もあります。年間で6.5万円、1ヶ月で5500円という計算になります。 |
| もし家賃が8万円なら収入の7％程度を修繕のために貯めておく必要があるということです。 |
| 適正賃料は季節によって変わる |
| 通常の時期と賃貸ピーク時では需要と供給のバランスが異なるので適正賃料の相場も同じではありません。 |
| 客観的なデータからみても賃貸住宅の需要のピークは進学や転勤の集中する1月から3月です。 |
| また最近ではファミリータイプの物件を中心に、9月から10月にかけてもう一度需要のピークが来ます。 |
| 需要と供給のバランスからいって、需要が多い繁忙期は、高めの賃料設定をしても比較的短い期間で次の入居者が決まりやすいものです。 |
| 中には家賃の交渉をしてくる入居希望者もありますが、他にたくさん入居希望者がいるのですから、割と相場の家賃でしかも短期間で決まることが多いのです。 |
| 逆に需要の少ない6月から8月あたりだと、興味を持ってくれた人に確実に部屋を借りてもらうために、「ある程度の賃料ダウンも仕方がないか」と、賃料相場自体が弱含みになります。 |
| この繁忙期の賃料とそれ以外の賃料との間には、だいたい5〜10％前後の開きがあると考えていいようです。 |
